Имущественные права несовершеннолетних часто вызывают много вопросов с точки зрения того, как правильно их учитывать (и нужно ли учитывать вообще) в сделках с недвижимостью. В этой статье мы ответим на самые распространенные из них.
Что делать, если для покупки новой квартиры надо продать старую?
В этой ситуации получить разрешение органов опеки на проведение сделки можно только, если вместо проданного несовершеннолетний взамен будет обеспечен другим жильем. Чаще всего здесь потребуется одновременное проведение сделок: продажа старого жилья и приобретение нового. При этом еще на этапе подписания договора купли-продажи нужно будет выделить ребенку доли в новой квартире.
Когда эти сделки выполняются одновременно, то права покупателя и несовершеннолетнего собственника одинаково защищены. Для первого исключается риск в будущем остаться без жилья и без денег, для второго — риск остаться без нового жилья.
Согласие органов опеки может быть двух видов. На этапе, когда решение о продаже жилья уже принято, но альтернативный вариант еще не подобран, выдают предварительное согласие. После того, как нужный вариант будет подобран — окончательное.
Бытует мнение: очень проблематично продать квартиру, если при ее покупке участвовали средства маткапитала. Как продают такие квартиры?
В этом случае есть некоторые нюансы. Все, кто указан в сертификате на маткапитал, должны получить доли в этой квартире (речь идет об оплаченной маткапиталом части жилья). Если выделенных долей нет, то в будущем могут быть трудности с продажей — у покупателей возникают риски, что сделка может быть оспорена через суд. Без участия нотариуса и согласия органов опеки на сделку не обойтись.
Квартира (дом) оформлена на ребенка. Как ее продать?
Продажа принадлежащего несовершеннолетнему лицу объекта недвижимости требует согласия органов опеки и попечительства, которое надо получить заранее. Оно выдается в письменном виде родителям в срок, не превышающий 15 дней с даты подачи запроса. Отказ выдать согласие подлежит оспариванию через суд. Сама сделка при этом требует обязательного участия нотариуса — он будет проверять, отвечает ли она интересам ребенка и не произойдет ли в результате нее ущемление его прав.
Как понять, должен ли фигурировать ребенок в качестве участника сделки?
Необходимо запросить выписку из ЕГРН (в ней указаны все, кто имеет право собственности на квартиру) и выписку из домовой книги (здесь указаны все, кто прописан в квартире). В каждом из документов могут быть указаны абсолютно разные люди, в этом нет ничего страшного.
Совет покупателям. Если ребенок прописан в квартире, но не числится среди собственников, важно прояснить: есть ли ему куда выписываться? И сделать это рекомендуется до сделки. Если этого сделать не получается, то вместе с родителями ребенка можно пойти к нотариусу и оформить обещание, что по прошествии какого-то времени после регистрации сделки они обязуются выписать ребенка. Дополнительно это условие надо прописать в договоре купли-продажи.
Квартира у ребенка в собственности и ребенок просто прописан в квартире: есть ли отличие с точки зрения сделки по продаже жилья?
Здесь есть существенное отличие. Когда собственником выступает несовершеннолетний, он имеет статус участника сделки, и для совершения сделки нужно будет пройти уже упомянутые выше этапы. Если ребенок просто прописан в квартире, то в качестве участника сделки он не выступает, и данные процедуры не нужны. Исключение: ребенок лишился родителей и/или над ним оформлено попечение/опека. Поскольку в этом случае возможно потенциальное нарушение интересов ребенка, надо будет получить согласие органов опеки.
При вступлении ребенка в наследство, есть ли какие-то нюансы?
Здесь играет роль конкретный возраст несовершеннолетнего. Если ему еще не исполнилось 14 лет, принимать переходящее по наследству имущество будут родители/усыновители/опекуны. Если возраст составляет 14-18 лет, то прием наследства осуществляется с письменного согласия законных представителей. Для принятия наследства не требуется предварительного получения органов опеки.
