Владелец доли в квартире имеет аналогичные собственнику отдельного жилья права и обязанности. Однако в ряде ситуаций он зависит от тех, кому принадлежат другие доли. Подробнее о наиболее распространенных случаях расскажем в нашей статье.
Сдача в аренду
Ч. 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ разрешает сдать долю в аренду при условии, что другие собственники дадут согласие (это прописано в п 1. ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Речь идет о распоряжении находящимся в долевой собственности имуществом по соглашению всех его участников.
В реальности отнюдь не все проживающие в квартире владельцы других долей будут рады перспективе соседствовать с незнакомыми людьми. Также между собственниками бывают напряженные отношения. Это затрудняет получение согласия. Еще надо учитывать, что доля редко когда совпадает с отдельной комнатой, а выделение ее в натуре — трудно реализуемая задача, потому что это требует наличия отдельного санузла и выхода.
Если пустить в квартиру арендаторов без согласия других собственников, то они смогут регулярно обращаться в полицию — без договора найма квартирантов легко выселят, поскольку они будут находиться там в качестве посторонних лиц.
Если заключить с арендатором договор без согласия других собственников на его проживание в квартире, то выселить его они смогут через суд. Для этого надо будет подать иск о признании сделки недействительной (ст. 166 Гражданского кодекса РФ). Если собственники готовы дать согласие, то его надо получить в письменном виде, в идеальном варианте — в нотариально заверенной форме.
Регистрация
Если владелец доли хочет зарегистрировать в квартире совершеннолетнее лицо, будь то даже родители, муж или жена, ему надо будет получать согласие других собственников. Без такого согласия можно обойтись только в том случае, если речь идет о «прописке» на жилплощади своего ребенка, который не достиг возраста 14 лет. Но и это можно сделать, только если собственник доли сам «прописан» по этому же адресу. А если ребенок старше 14 лет, то придется получать разрешение других собственников.
Продажа
Если долю нужно продать, то без согласия других собственников можно обойтись, но взаимодействовать с ними все равно придется. Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ, они все должны быть заранее уведомлены о том, что доля продается. Им также надо будет предложить купить эту долю по определенной цене, потому что они обладают преимущественном правом покупки.
Лучше всего, если другие собственники предоставят отказ от покупки доли в письменной форме и заверят его у нотариуса — для надежности. Но можно обойтись и вышеупомянутым уведомлением о продаже. Если по истечении месяца поступит отрицательный ответ или его не будет вообще, то тогда возникает право на продажу доли третьим лицам. Если от других собственников поступило согласие на покупку, то долю владелец обязан продать им.
Отправка другим собственникам уведомления о продаже доли — важный момент, если этого не будет, то сделка может быть оспорена в суде. Для этого надо воспользоваться заказным письмом с распиской о вручении, отсчет срока (один месяц) пойдет со следующего дня после того, как уведомление будет получено.
Оплата ЖКУ
Согласно ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, размер оплаты за «коммуналку» для каждого владельца доли пропорционален ее размеру. Если он не живет в квартире, то за ним сохраняется обязанность платить за отопление, капремонт и содержание жилого помещения.
Бывает так, что один из собственников за ЖКУ не платит и за него это вынуждены делать другие собственники. Получить эти деньги с должника можно через суд — на практике он очень часто занимает сторону добросовестных плательщиков. В данном случае потребуются доказательства в виде квитанций и чеков об оплате.
Этой проблемы помогает избежать разделение лицевых счетов, но тут всем нужно будет об этом между собой договориться. Для этого потребуется подписать соглашение о разделе лицевого счета и обратиться с ним в управляющую компанию. Результатом станет предоставление персональных квитанций каждому владельцу исходя из размера его доли.
Договориться о разделе лицевого счета владельцам долей удается не всегда. В таком случае придется действовать в судебном порядке, подав иск о выдаче отдельных квитанций на ЖКУ к управляющей компании.
После разделения лицевого счета за газ, воду и электричество плата будет начисляться согласно той пропорции, которую указали собственники в соглашении (или в той, которую определил суд своим решением). А за ресурсы на поддержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт, а также содержание жилья, каждый владелец доли будет платить лишь свою часть.
